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房企投身高标准住宅,划得来吗?

来源:经济观察网作者:符小茵
文章附图


到底什么是高标准住宅?高标准住宅如何从指标变成现实?又会多大程度上影响居住体验?市场对高标准商品住宅反馈如何?开发商如何消化高标准建设带来的增量成本以及实现技术的运用?这些都成为高标准商品住宅入市的必答题。


苏志对来售楼处看样板间的购房者讲起了建筑技法,这在他6年的销售生涯中也是头一遭的新鲜事。


过去,把客户带到样板间后,他主要讲解一下户型、朝向、配套的家电品牌,如今,到了样板间门口,他都会先停一停,把客户带到旁边一角,指着几个陈列出来的地板、墙体样品开始介绍,地板层有将近5cm的镂空,是为了隔绝上下层之间噪音,但这丝毫不影响承重,我们每平方米的承重是300公斤……


这样的变化同时发生在北京七个高标准商品住宅的销售中心。


“竞高品质住宅建设方案”是北京今年首批集中供地提出的竞拍规则之一。30 个开拍地块中,有 8 个因触及“竞地价+竞公共租赁住房面积”或“竞地价+竞政府持有商品住宅产权份额”等上限后转入“竞高标准商品住宅建设方案”环节,最终,通过评选组评分确定了8 宗商品住宅用地竞得人。


根据挂牌文件中的《高标准商品住宅建设方案评审内容和评分标准》(以下简称《评分标准》),高标准商品住宅的评分内容包括两个篇章:建筑品质和建筑规划设计,每篇章占比50%,每个篇章下又设置细分指标及对应得分项,累计后就是各个投报方案的最终得分。


高标准住宅评分标准.jpg

建筑品质篇主要指向四项建筑技术,包括绿色建筑、装配式建筑、健康建筑和超低能耗技术。这四项技术,单拎一项出来,相较传统普通商品住宅而言都是质的提升,若将四者融合,在国内外都属于前列案例。


规划建筑设计篇关注小区整体环境与城市的呼应、小区内部建筑单体的设计、小区内外部交通流线设计以及小区内部景观和公共空间的设计。


对于评分细则指标的选取考量,北京市规划和自然资源委员会从住房者、建筑、社会三个层面进行了解读,“建设的‘高标准’并非‘豪宅化’,而是更加注重为购房人提供绿色、健康、舒适、高效的使用空间,做到让住宅有品质、群众住得舒服,切实落实绿色、低碳、节能理念,最大限度地实现人与 自然和谐共生,促进碳达峰和碳中和目标实现。


根据北京市规划和自然资源委员会公示的设计方案,8个高标准项目都承诺全面实施三星级绿色建筑及采用经过三星级绿色建材认证的产品,其中4个项目承诺实现全面三星级绿色建筑、91%及以上装配率、100%超低能耗面积及100%健康建筑面积,6个项目承诺实现不同比例的三星级绿色建筑、装配率、超低能耗面积及健康建筑面积。


目前,首批集中供地8个高标准住宅项目中已有7个开盘。那么,到底什么是高标准住宅?高标准住宅如何从指标变成现实?又会多大程度上影响居住体验?市场对高标准商品住宅反馈如何?开发商如何消化高标准建设带来的增量成本以及实现技术的运用?这些都成为高标准商品住宅入市的必答题。

     


何为高标准商品住宅?


购房者小张听售楼处的销售人员说起“高标准商品住宅”时,还是一脸的疑惑,“高标准”这个词她不陌生,但是这个词语后面缀上“住宅”时,她直观反应是,这到底是个啥?


百度指数显示,这个关键词暂时还未被收录。微信指数显示,“高标准商品住宅”一词在过去7天的最高数值是418,最低是66,与此相对照的是,“二手房指导价”“美元债”这些词组的微信指数则破百万。


小张告诉经济观察报,在她的价值排序中,购房时首先会考虑的因素是区位,其次是周边配套,包括交通、教育、医疗、商业以及上自老人下自孩子的社区活动空间建设,再次是项目开发主体。另外,作为改善客群,小张希望二套房在小区物业、环境,以及室内使用空间上相较首套有所提升。经过一番了解和比对,小张觉得这个最初令她疑惑但最终让她怀有期待的高标准商品住宅项目就是心目中理想的家。


虽然“高标准商品住宅”是新鲜概念,但是这一提法并非空穴来风。在此之前,《评选标准》 里提及的四项建筑技术在我国几乎都有十年以上的实践基础。


起步最早的是绿色建筑,2006年我国颁布了第一版《绿色建筑评价标准》。同年,开始推广装配式建筑;第二年,国家住房和城乡建设部与德国能源署建立合作关系,引进德国的被动房技术即超低能耗建筑技术,2012年国内建成了首个超低能耗建筑——河北秦皇岛在水一方。起步相对晚的健康建筑也在2017年确立了《健康建筑评价标准》(T/ASC02-2016)。


从住建部门的颁文来看,各地都在逐步引导新建建筑向“高标准”看齐。以北京为例, 过去三年的装配式建筑推广目标中,装配式建筑面积占新建建筑面积的比重由20%逐步提升至 25%、30%。与此同时,装配率也要求达到50%及以上。2017年,北京市规划和国土资源管理委员会要求所有新建大型公共建筑全面执行绿色建筑二星级标准。


“(四项技术的推广)是在稳步地逐年递增,但高标准可能是一下子将它们提升到一个更高的高度。” 中国建筑设计研究院装配式建筑工程研究院副院长王凌云告诉经济观察报,目前她负责其中一个高标准商品住宅项目的设计方案。


在中国建筑设计研究院装配式建筑工程研究院院长赵钿看来,《评分标准》里提及的四项建筑技术各有侧重,超低能耗关注建筑的节能效果;健康建筑关注建筑对人体身心的正向影响;绿色建筑从建筑物本身出发,强调建筑全寿命周期内的安全耐久、健康舒适等;装配式建筑则是从住宅产业化的水平,要求提升建筑效率。


赵钿表示,现在是把这些技术集中于一个项目,让它既实现工业化,又实现绿色,又实现节能,又实现健康。



住房体验有何不同?


调研员王凌云在做调研时,住在超低能耗建筑里的居民常常跟她说,入住之后,发现自己感冒的频率降低了,以前春秋两季爱犯的鼻炎如今也不怎么发作了。


这与超低能耗建筑营造的室内环境不无关系。“房子内部家具等释放的一些有害气体,有可能让人觉得闷或者不舒服,但是超低能耗的住宅采纳了新风系统,24 小时在低频运行,保证了室内空气的温度、湿度、质量,会让人觉得很舒适。”王凌云解释。


北京首批集中供地的8个高标准商品住宅项目中,有5个承诺超低能耗建筑面积占比100%, 而室内环境是超低能耗住宅与普通住宅的重要区别之一。


根据北京2019年9月颁布的《超低能耗居住建筑设计标准(DB11T1665-2019)》,超低能耗居住建筑主要房间室内冬季温度大于等于20℃,相对湿度大于等于30%,夏季温度小于等于26℃, 相对湿度小于等于60%;室内新风量不应小于30m3/(h·人);主要功能房间噪声昼间不应大于 40dB(A),这相当于国家标准中对高要求住宅的水平。


这一系列指标的达成,主要依赖高保温隔热性能、高气密性的维护结构,以及高效新风热回收技术。三者共同将能量留在建筑体内,使室内温湿度达到适宜的水平。


此外,新风系统源源不断送来经过过滤的新鲜空气,高气密性墙体阻挡了空气中PM10、PM2.5等有害颗粒物及噪音,这也在提升室内空气质量的同时降低了噪音干扰。超低能耗建筑的另一核心指标是节能效果,如果采用我国节能率的计算口径,节能效果可以达到90%以上。换算到居民的小账本上,最直观可见的是,如果室内温湿度常年保持在一个适宜的水平,可以省下夏季的空调制冷费以及冬季的供暖费。


不过,与此同时,居民的居住习惯也要相应做出调整。考虑到超低能耗住宅的“恒温恒湿恒氧恒静”是建立在建筑全封闭运行的前提下,赵钿建议,居民在冬季以及夏季尽量保持窗户关闭,天气晴好的日子则可以开窗直接进行室内外通风。



一道保险:建筑师责任制


自从接手了高标准商品住宅项目之后,北京住宅建筑设计研究院副总建筑师刘巍和团队就进入了高强度工作状态,相较往常的住宅项目,设计图纸的数量已经翻了一倍。想要吃好“第一口螃蟹”并不简单。首先横亘在刘巍面前的一道难题就是如何实现技术间的融合,他所负责的项目不仅对超低能耗建筑、装配式建筑、绿色建筑、健康建筑这四项技术都做出了承诺,并且承诺的比例几乎都是最高的100%。


在众多建筑师看来,这不是简单的1+1=2的问题,而是1+1>2。刘巍向经济观察报解释:“技术和技术之间有相辅相成的,比如绿色健康、健康建筑和超低能耗建筑。它们之间有一些技术和板块相通;但也有部分技术之间需要协调,比如装配式建筑和超低能耗建筑,因为超低能耗对气密性和热效设计的标准都很高,而装配式建筑的施工相比于传统结构而言,预留预埋均有增加,因此超低能耗专项设计需充分解决此部分的影响。”此外,难点还包括但不限于每项技术指标的要求都比常规住宅建设要高,以及可选用的绿色建材范围有限。


建筑师的压力,除了技术上的挑战,部分也因为本次《评分标准》中提出的新指标——建筑师负责制。几乎所有高标准住宅项目开发单位也都承诺了采纳这一管理模式,这实际上是给项目质量多上了一重保险。


建筑师负责制是一种国际通行的建筑项目组织管理模式。2015年3月,住房和城乡建设部首次提出“在民用建筑工程中推行建筑师负责制”。目前在上海市浦东新区、深圳市、雄安新区及北京市等6个地区实行试点。


根据北京今年年初颁布的《北京市建筑师负责制试点指导意见》(以下简称《指导意见》),建筑师团队需至少参与承担工程设计、招标采购、合同管理这三个阶段的工作。鼓励试点项目委托建筑师团队完成规划设计、策划咨询、工程设计、招标采购、合同管理、运营维护等6 个阶段及其他附加的服务。


相较之前,建筑师对工程的参与度有所增加。“以往把图纸交出去后,建筑师的后续工作主要在设计层面,但现在要求我们对项目实施全过程全方位进行把控。”刘巍说。


与此同时,《指导意见》中也明确了建筑师的责任,建筑师及团队责任由建筑师所在单位按照合同约定承担,并有权向签字盖章的建筑师及其团队成员、咨询机构进行追偿。


这样的参与度以及责任制,在王凌云看来很有必要,因为高标准建设项目在技术应用上有大量的深化设计,以往,甲方可能委托其他公司来负责深化设计,导致建筑师的技术要求被片段式地传递,另外厂家有可能在制作过程中根据自己产品标准来修改建筑师的设计,而当前端的方案设计到后面的深化设计都需要建筑师签字确认时,建筑师可以确保最初的技术参数能够有效地落实到施工上。这也在倒逼建筑师提升深化设计及其他过程把控的能力。


实施建筑师责任制后,大部分时候,建筑师和开发单位都会站在统一战线,共商设计方案以及在招标上给出性价比更优的建议。不过,王凌云也表示,在技术这些关键路径上一定会坚持,守好技术应用可靠性、安全性这一关。



增量成本几何?


高标准项目建设势必会带来成本增加。对北京首批集中供地的拿地企业来说,这更是一笔不得不算的账。起初十宗进入“竞高品质住宅建设方案”环节的地块,最后有两块地正是因为在最后环节没有企业投报高标准建设方案而以上一轮的竞拍出价结果成交。


某Top10 房企参与首轮土拍的投拓人员告诉经济观察报,竞到限,大家算账都很困难了, 更别提还要考虑高标准,他所在房企最后也放弃了投报方案。


不过,巧妙的设计方案还是可以压缩一部分成本。“哪个技术路径既能实现超低能耗、装配式,又能实现绿色和健康,那它可能就是我们的最优选,因为我们可以用一项技术路径,达成多项指标,成本就相对地减少了。”王凌云说。


北京某国企高标准住宅项目负责人告诉经济观察报,如果要全面落实高标准四项技术,项目平方米的建安成本大约要增加2000-3000元,而既往普通商品住宅的建安成本在4000元/平方米左右,意味成本增量大致50%。


因此,前述负责人将其定位为“高技术储备项目”,而非“高利润项目”。不过,从公司的战略角度来看,他认为节能、低碳以及产业化是建筑业的发展趋势,“我们先行一步,虽然多投点钱走一点弯路,但是我们也是第一批积累经验的人,在后面还有机会弯道超车。


在工期上,该负责人表示,交付周期与同期的项目相差不大,但是出于慎重,还是预留了多几个月的时间。“确实我们希望给自己留一点余地,方便技术调整,以及考虑到目前相关产业链尚不够成熟,建材供应的周期可能会拖长。”(应受访者要求,文中苏志为化名)